北市購屋壓力大　移民風潮起

住展房屋網 (2010-07-02)

【文/倪子仁 攝影/邱添榮】大台北區房地產近年來房價出現可觀漲幅，預售屋頻創新高價，指標型豪宅個個熱賣，但民眾薪資所得不見上揚，讓「購屋痛苦指數」上升至空前高峰，買北市大安區三房預售屋要四十五．九年不吃不喝才買得起。貧富不均兩極化購屋現象已成台灣社會發展隱憂，這種特殊現象除值得政府部門重視外，如何有效降低購屋痛苦指數更成為當前購屋的新顯學。
根據住展雜誌發佈最新「購屋痛苦指數」顯示，台北市平均購屋負擔的「痛苦指數」，統計至今年二月止，台北市的購屋痛苦指數達二十六．三，較住展雜誌九八年六月所作出的調查，八個月來，因為台北市土地的飆漲，購屋痛苦指數又增加了二．八(年)。
所謂「購屋痛苦指數」，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以三十五坪三房的總價後，除以雙薪夫妻的年所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

要在台北市購買三十五坪三房的預售屋或新成屋，平均要二十六．三年不吃不喝才買得起。首善之區的大安區，平均房價更是首度正式突破百萬元一坪，達每坪一○三．三萬元，所以在首善之區的大安區，要長達四十五．九年不吃不喝才買得起，其次是信義區的三十七．一年，及中正區的三十三．一年，顯示台北市的房價持續飆高，房價上漲的幅度遠遠高於薪資所得成長。

展雜誌特為讀者採訪了專業的地產業者，透過他們有效提供降低購屋痛苦指數的建議與方法，希望能為您的購屋計劃提供一指引的新方向。
圓石灘廣告總經理蘇松棱認為，世界上各大城市的居住範圍都在不斷擴大，老百姓不能只靠政府政策，而是觀念要改，民眾應該認清城市向外擴張是趨勢，也是選擇住宅的方向。當民眾無法負擔起市區高房價，就會往外圍第一圈、第二圈搬遷，如何幫民眾找到機能不錯、往來市區的交通條件便利、有發展潛力，房價又可負擔的區塊，是房地產業者努力的方向。
蘇松棱說，國家經濟發展過程中，沒有創造更多的所得，所以大家都覺得購屋痛苦指數增加。以全球角度來看，台灣房地產仍然是偏低的，但是痛苦指數卻持續上升，這點是非常值得思考的。台灣的人才是有的，但是政府一定要有能力領導人民創造更多的財富，痛苦指數自然就會降低。
大台北區購屋痛苦指數太高，不是房價太貴，而是所得太低的問題。執政當局應著眼於如何突破經濟困境、讓所得能夠提高，讓台灣回復應有的經濟地位，不要把台灣的餅愈做愈小，才能有效降低購屋壓力。
蘇松棱表示，從數字上可充份感受到，要在台北市購屋非但不容易，如想要買大安、信義與中正區三個精華區的房子，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買三十五坪的預售屋或新房子，總價就高達一千三百多萬元，至於要買進房價最高的前三個地區，沒有二千五百萬元根本想都別想。
雖說台北市的房價高不可攀，購屋痛苦指數更是痛至最高點，惟與台北市僅有一橋之隔的台北縣，購屋痛苦指數卻低出一大截，台北縣林口、新店可優先選擇。另外，離北市車程三十分鐘車程的桃園市及桃園八德地區，交通不但便捷、房價也合理，對一般首購族而言，更可，往往差一座橋，房價可以差五成至一倍不等，但隨著台北縣升格，資金運用充裕，直接拉近縣市差距，未來房價必然有補漲效果。
屬於政府規劃新市鎮的林口，距離台北市區僅二十公里，經由中山高速公路到台北火車站，約半小時可抵達，聯外交通方面除有高速公路，還有西濱公路、縣道等，機場捷運線更將在民國一○三年通車，屆時交通將更為便利。
另外，從房市發展潛力與未來生活機能來看，有三條捷運線通過的新莊地區，是下半年推案的黃金戰區，特別是新莊副都心，將打造出新北市的另一示範特區，新莊地區房價也勢必因而水漲船高。
張麗蓉說，儘管面對高房價時代來臨的壓力，但房貸利率仍在低檔，購屋者可把握各銀行在業績競爭下提供低利房貸的彈性優惠，來分散購屋負擔，並仔細評估自身頭期款的可承擔範圍，以此推估可接受的購屋總價。受薪階級購屋者仍可在「精挑細選」中，找到適合居住的理想產品。
百一廣告總經理陳裕仁表示，對購屋者而言，二○一○年大台北區的房市呈現『價量齊揚』的走勢，房價在土地成本與營建成本仍居高不下的情況下，要調降房價的幅度實在很有限，加上低利房貸的市場，新成屋的買氣將會逐漸加強。
陳裕仁看好的區域包括─台北市的內湖與南港地區，北縣的板橋、新莊及桃園市等地區，房價將有一波補漲行情，而正興建大型交通建設的區域，如北縣新莊、蘆洲，由於房價仍低，房地產的後市持續看好。
目前一般民眾要在北市買屋負擔很大，不少有購屋需求的中產階級已轉往北縣或其他地區移動，新移民已成趨勢。在北市上班、選在台北縣購屋成為房市新顯學，台北市的房價購屋痛苦指數約為台北縣的二．六倍，何況從台北縣至北市上下班通勤不到一小時的車程，許多購屋者於是寧願移居台北縣，有效減輕購屋負擔。
陳裕仁認為，受薪族群可走出台北市，從部分環境優質、生活機能完善的北縣地區著手，也由於受薪族多需考量就業地點的鄰近性，跟著捷運沿線走，尋找漲幅不大的潛力區，不僅可確保區域的發展性，且坐擁運輸網路的便利性，可兼顧房價保值與交通方便的雙重優勢。
對於台北市高房價的問題，陳裕仁以為，要解決高房價，政府除了要做好交通建設外，讓北縣、桃竹、基隆人口方便到台北市中心上班外，也應該公開房價資訊，避免投機客有機會炒作，哄抬北市房價。 

上班在北市，居住在北縣購屋移居新顯學
根據行政院主計處九八年發佈的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」統計，台灣三○至三十四歲民眾，平均每月工作收入為三萬二千七百八十七元，雙薪夫妻年所得約為七十八．七萬元。
而九六年的月工作收入為三萬四千三百零四元，雙薪夫妻年所得約為八十二．三萬元，二年來，雙薪夫妻小家庭的年所得未增反減，年所得減少了三．六萬元、四．四個百分點，此項數據突顯出當前庶民經濟下，受薪階級的購買力降低了，然而房價呢？卻因為房價的攀高而成為『萬夫所指』的痛苦標的。
台北市因為可開發的土地稀有，加上都市更新腳步的緩不濟急，使房價驚驚漲，痛苦指數節節攀升，購屋痛苦指數達二十六．三，也就是說，需要二十六．三年不吃不喝，才能買得起台北市的房子，而一橋之隔的新北市，購屋痛苦指數僅有九．九，也就是說，要在台北市買房子相當于要花費比台北縣多二．六．六．六倍的時間。
居高不下的台北市房價，一般民眾已難以負擔，因此中產階級只好退而求其次，選擇往台北市外圍移動，轉往台北市郊或台北縣一、二線城市購屋。此外，捷運系統網路有效的縮短市中心至北縣鄰近各點的距離也是促使跨區移民潮的因素之一，以時間換取大空間與低房價，『上班在北市，居住在北縣』，已成為購屋的新顯學與大趨勢。
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